싸다고 경매로 집 낙찰 받으면 생기는 일

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시공사의 유치권 주장

민법 제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

유치권(留置權, Lien(영), Retentionsrecht(독)) 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 둘 수 있는 담보물권이다. 민법에 규정되어 있는 8가지 물권 중 하나이다. 민법 제2편 제7장 이하 제320조부터 제328조까지에 규정되어 있다.

유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보해주는 법정담보물권에 해당한다. 유치권자는 원칙적으로 채권의 변제를 받을 때까지 누구에 대해서도 목적물의 인도를 거절할 수 있다.(213조) 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며 이와 같은 유치물의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다.(05다16942) 유채물의 객체는 타인의 물건이나 유가증권이여야 한다.

유치권 성립요건은 유치물의 점유, 피담보채권의 변제기가 도래와 유치권의 목적물과 견련관계가 있어야 한다. 요건에 관해서는 아래 문단에서 자세히 설명할 것이다.

유치권 행사에 관해 예를 들면, 사업자 철수가 빌딩을 짓고 싶어해서 건설사인 위키회사와 50억원짜리 건물공사계약을 맺었다고 해보자. 그런데 건물이 완공될때 즈음에 갑자기 경기침체가 닥쳐 철수는 위키회사에게 지불할 공사대금 50억원을 마련하지 못하게 되었다.

이 상황에서 만약 완공된 건물을 철수에게 그대로 인도하면, 철수는 아쉬울게 없으니 배째라식으로 돈을 갚지 않을 수도 있다. 따라서 위키회사가 “공사대금 50억원을 갚으면 그 때 건물을 인도하겠다.”라고 하고 건물을 그대로 점유할 수 있는데, 이를 유치권이라고 한다.

거리를 지나다니다 “유치권 행사 중”이라고 적힌 팻말을 내건 건물들도 이런 경우에 해당한다. 그 건물은 본래의 용도로 이용되지 않고, 문이 잠겨 들어갈 수도 없다. 이런 경우는 대개 공사대금 관련 문제로, 채무가 오랫동안 변제되지 않아 채권자(주로 공사업체)가 그 건물에 대해 유치권을 행사하는 경우이다. 유치권을 행사하기 위해서는 해당 물건에 대해 유치권을 행사하고 있다는 것을 알려야 하는데, 현실적으로 유치권을 행사하는 건물에 들어앉아 있는 것은 불가능하므로 유치권 행사 표시를 해 두고 최소한의 관리인원만 배치한 후 문을 잠가 두는 것이다.

저당권이 등기라는 복잡하게 짝이 없는 절차를 요구하는 반면에, 유치권은 견련성이 있는 물건을 점유하고 있다는 사실 자체만으로 아주 손쉽게 성립되는 강력한 담보물권이다. 애초에 등기부등본이라는 추상적인 서류 조각보다도 어떠한 사람이 특정 물건을 점유 중이라는 모습을 보이는 것이 더욱 더 강력한 공시방법이기 때문이다.

채권자가 유치권을 행사하여 물건을 점유하면 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 효과가 있다. 쉽게 이야기하자면 “이 물건은 내가 갖고 있을 테니 돌려받고 싶으면 빨리 빚을 갚으시오.”라고 채권자를 압박하는 것이다. 아쉽게 저당권, 질권과 다르게 우선변제권이 있는 것이 아니라서 법적으로는 변제순위에서 밀린다. 그러나 유치권의 강점 중 하나는 바로 동시이행의 항변권과는 달리 물권이라는 것. 따라서, 유치한 물건의 소유자가 바뀌어도 자신의 채권을 만족하기 전까지는 얼마든지 유치권을 행사할 수 있다. 애초에 유치권이 설정된 물건이 팔릴 리도 없고 경매에 넘어가더라도 제값을 받을 리도 없기 때문에 이 시점에서 사실상의 우선변제권이 있으며, 어떻게 소유권이 넘어가더라도 새 소유권자도 유치권자에게 채권을 변제해주기 전까지는 물건을 전혀 사용할 수 없으로 유치권자에게 변제를 해주지 않고는 버틸 수가 없다. 게다가 유치권보다 먼저 저당권 등의 담보물권이 설정되어 있더라도 유치권자는 이를 씹어버릴 수 있다. 즉 실무적으로는 최우선담보권자나 다름 없다.

유치한다는 것은 목적물의 점유를 계속해서 그 인도를 거절하는 것이므로, 유치권은 어디까지나 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 것이 목적이다. 따라서, 인도 거절에 필요한 범위에서의 행사만 허용된다.. 예를 들어, 어떤 손님이 카센터에 자동차 수리를 맡겼다고 해보자. 그런데 손님이 수리비를 내지 않으면, 카센터 주인은 손님이 수리비를 낼 때까지 수리를 맡긴 차를 손님에게 돌려주지 않을 권리가 있다. 이게 바로 유치권인 것이다.

그러나 이 자동차 수리점 주인이 손님으로부터 유치한 자동차를 보고 “오오 이거 짱 멋있는데, 내가 타고 다녀 봐야지”하고 그 차를 몰고 다닌다면, 이것은 ‘인도 거절에 필요한 범위’를 넘어선 것이기 때문에 허용될 수 없다. 이 경우 수리비를 내지 않는 손님은 민법 제324조의 규정에 의해 유치권의 소멸을 청구할 수 있게 된다.

앞서 이야기한 건물의 경우에도 물론 마찬가지다. 건물의 유치권자는 유치권 행사 기간 동안 점유만 하고 있어야지, 유치권을 행사하는 건물을 이용해서 원 소유자의 허락없이 마음대로 영업을 한다면 유치권의 올바른 행사라고 간주할 수 없다. 다만, 제324조 제1항에 의거하여 유치권자는 유치물의 보관에 있어 선량한 관리자의 주의가 요구되기 때문에 제324조 제2항의 단서조항으로 보존에 필요한 사용에 대해서는 굳이 소유자의 승낙을 얻을 필요가 없도록 하고 있다.

앞서 말한 카센터의 예를 들자면, 손님이 수리비를 낼 때까지 차고에 보관해 두기 위해 손님으로부터 유치한 자동차를 운전한 경우가 이에 해당될 수 있다. 판례에 의하면 주택건물에 대해 유치권을 행사하는 자가 그 주택에 들어가서 거주하는 것은 민법 제324조 제2항의 “유치물의 보존에 필요한 사용”에 해당한다. 허나 이러한 유치물의 보존에 필요한 사용으로써 해당 주택에 거주한 경우라도, 유치권자가 차임 상당의 부당이득을 얻은 것은 변치 않으므로 유치물의 소유자에게 이를 반환해야 한다. 허나 통상적인 경우 피담보채권의 채무자는 이러한 차임채권을 자동채권으로 하여 상계권을 행사하는 경우가 많다.

거꾸로 유치권자가 유치물을 보관하는 데 들어간 통상의 비용은 채무자에게 청구할 수 있다(제325조 제1항). 쉽게 말해 보관료 말이다.

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